| Tietopankki |
 Perustiedot Perustiedot Tilat
Tilat
Yhteiselo
Yhteiselo
Ohjeet
Ohjeet
Remontit
Remontit
Putkiremontti
Putkiremontti
Lähiseutu
Lähiseutu
Vuosien varrelta
Vuosien varrelta
Kotisivut
Kotisivut
|
| Kävijät | 5600065 kävijää 281 kävijää online |
|
| Keskustelupalsta - Aihe #25 |
| Aihe #25 |
Ongelman ydin
MariaGenzer - kävijä
- 14.04.2006 12:12 |  |
Hei,
Luettuani kaikki kirjoitukset, käytyäni tutkimassa hallituksen hyvin ansiokasta "julistetta" P-rapussa (harmi, ettei tällaista saatu jo tiedotustilaisuudessa) ja tehtyäni lisää laskelmia Excelillä huomasin, ettei ongelman ydin tällä hetkellä suinkaan ole se, mitä putkisaneerausmenetelmiä meidän pitäisi käyttää, vaan se haluammeko purkaa ja rakentaa uudelleen kaikki kylpyhuoneet. Tämä on todellinen ydinkysymys. Muut päätökset on helpompi tehdä sen jälkeen kun tämä on ratkaistu.
Nimittäin JOS päättäisimme uusia täydellisesti kaikki kylpyhuoneet, niin kuin hallitus esittää, ei uusien ja vanhojen putkiremonttimentelmien välillä olisikaan hintaeroa. Itse asiassa uusilla menetelmillä koko paketti näytäisi tulevan himpun verran kalliimmaksi. Suurin säästö uusissa menetelmissä on se, ettei rakenteita tarvitse purkaa, mutta jos ne joka tapauksessa puretaan, jotta saadaan vesieristeet uusittua, niin tämä säästö menetetään.
Eli JOS päätämme uusia kaikki kylpyhuoneet, niin olisi luonnollisempaa valita "vanhanaikainen" putkiremontti, kun kerran rakenteet on kuitenkin purettava. Ja tähän samaan purkurumbaan olisi sitten luonnollista lisätä myös sähköjen uusiminen yms. perusparannukset, aivan kuten hallitus esittää.
JOS taas päätämme olla uusimatta kaikkia kylpyhuoneita, vaan esim. vain ne, joissa tutkimus osoittaa kosteusongelmia, voidaan tämän jälkeen miettiä halutaanko putket sitten saneerata uudella vai vanhalla tavalla. Siitähän ei liene erimielisyyttä, että putkille on joka tapauksessa tehtävä jotakin. Tässä vaiheessa voidaan miettiä, ovatko uudet menetelmät riittävän hyviä ja luotettavia (tähän saadaan toivon mukaan lisävaloa tiistaisessa esittelytilaisuudessa). Samalla voidaan vaikka erikseen päättää muista perusparannuksista, eli korjataanko samalla kellarit ja saunatilat (minusta kyllä) ja parannetaanko sähköjärjestelmää (minusta kyllä). Uusia menetelmiä käytettäessä suuntaa-antavat hinnat näille paketeille olisivat omien laskujeni mukaan noin 2,6 milj (putket, kellarit ja saunatilat) tai 3,4 milj (putket, kellarit, saunatilat ja sähköjen parantaminen).
Eli osakkaiden pitäisi nyt mielestäni muodostaa mielipiteensä siitä, mitä kylpyhuoneille halutaan tehdä. Kun tämä asia on selvä, on lopun päättäminen helpompaa.
Päätösten tueksi olisi mielenkiintoista saada tietää muutamia lukuja:
1. minkä verran vesivahinkoja Otsonkalliolla on sattunut viime vuosien aikana? Paljonko korjaukset tulivat maksamaan? Oliko vahinkojen syy vanhojen putkien pettäminen vai asukkaan huolimattomuus, tms.?
2. paljonko on vakuutusmaksujen hintaero uusille putkille ja saneeratuille putkille - paljonko se näkyy vastikkeessa?
Maria Genzer, E 26
|
 |
| Vastaus #1 |
Jaan -  ( 21 messages )
- 14.04.2006 15:40 |  |
Hei, Vesivahinkotilastoja ei ole juuri nyt käsillä. Yritän etsiä. Todella suurilta onnetomuuksilta ollaan yhtiössä onneksi vältytty. Pienempia ongelmia korjataan sitämukaan kun niitä tulee. Tulevaisuutta en osaa ennustaa. Vakuutuksista olen ymmärtänyt että suomalaiset vakuutusyhtiöt käsittelivät toistaiseksi pinnoitettuja putkia vanhoina putkina tai eivät ota vielä kantaa. Pinnoitettuja putkia on vielä niin vähän että vakuutusmarkkinat on hyvin varovaisia. Yritän löytää ajantasaisempaa tietoa. Jaan Praks B12 |
|
| Vastaus #2 |
TimoPeltonen - kävijä
- 14.04.2006 19:47 |  |
Vuoden 2005 aikana Otsonkalliolla tehtiin lähes 50 kpl vesi- viemärijärjestelmissä ilmenneisiin vikoihin liittyvää korjaustyötä, joiden yhteenlasketut kustannukset olivat yli 17 000 euroa. - yksi laajempi vesivahinko ja sitä seuranneet korjaustyöt
- muita vesijohtoputkiston vuotoja 2 kpl
- lukuisia tukkeutuneiden viemärien avauksia ja rassauksia,
- lukuisia wc-kalusteiden ja näihin liittyvien vesi- ja viemäriputkien korjauksia
- vuotavien hanakalusteiden vaihtoja
Yksittäisen laajemman vesivahingon osuus oli lähes 10 000 euroa, eli reilusti enemmän kuin koko vuoden kaikki muut lvi-korjaukset yhteensä. Koska kiinteistön alkuperäisten vesi- ja viemäriputkistojen käyttöikä alkaa olla lopuillaan, on odotettavissa että myös vesivahinkojen todennäköisyys kasvaa jatkossa jyrkästi. Vesivahinkojen korjaussummat ovat taloyhtiön budjetin kannalta merkittäviä, koska esimerkiksi jo kolme saman vuoden aikana tapahtuvaa samankaltaista vesivahinkoa vastaisi nykytilanteessa 1/10 koko vuoden yhtiövastikkeista. Timo Peltonen F35
Timo Peltonen, F35
hankesuunnittelutyöryhmän jäsen
|
|
|
| Vastaus #3 |
MaritaKiviranta -  ( 1 message )
- 14.04.2006 21:36 |  |
Olen samaa mieltä. Aivan oleellinen päätös on se, tehdäänkö kylpyhuoneremontti nyt kaikille taloyhtiön suunnittelemana ja toteuttamana. Kannatan tätä vaihtoehtoa useammastakin syystä.
Kosteusvaurio ei useinkaan koske vain kyseistä kylpyhuonetta, vaan myös naapureiden asuntoja.
Vesi ei neuvottele, ei kulkureiteistään eikä aikataulustaan. Kosteus valuu alaspäin mahdollisesti alakerrankin kylpyhuoneeseen ja makuuhuoneisiin. Tulee läpi katosta, valuu seiniä pitkin mahdollisesti vielä seuraavaankin kerrokseen. Kaikenlaisten kapillaari-ilmiöiden takia kosteus voi nousta myös yläkerran naapurin kylpyhuoneeseen ja levitä sielläkin makuuhuoneiden puolelle. Sillä onko naapuri juuri maalannut katon, tapetoinut, laittanut parketin tai teetätyttänyt mahdollisesti kalliinkin kylpyhuoneremontin ei ole mitään merkitystä silloin kun “neuvottelukumppanina” on vesi. Vesi ei myöskään kysele, onko tavarat viety turvaan ja onko vuokra-asunto jo hankittu.
Voidaanko kylpyhuoneiden kuntotutkimuksella estää kosteusvauriot?
Kosteusvaurio voi saada alkunsa useammasta kohtaa kylpyhuonetta. Muualtakin kuin viemäreistä ja vesijohdoista.
Piilevän vesivahingon toteaminen ei käsittääkseni ole ihan helppoa. Vaatii todennäköisesti rakenteiden jonkin asteista aukaisemista. En kylläkään tiedä kaikista nykytekniikoista. Mutta kylpyhuoneiden kuntotutkimuksen helppous ja tulosten varmuus pitää mielestäni selvittää, jos kylpyhuoneita ei remontoida nyt.
Entä kuinka usein kylpyhuoneet olisi tarkastettava varmuuden vuoksi uudelleen? Vuoden välein? Kahden vuoden välein? En tiedä. Mutta ainakin tämän vaihtoehdon kustannukset nyt ja tulevaisuudessa on otettava laskelmissa huomioon.
Kosteusvauriot eivät kuulu omaisuusvakuutusten korvausten piiriin.
Vakuutuksista kerrotaan mm. Kuluttajaviraston sivuilla http://www.kuluttajavirasto.fi
Etusivu / Kuluttajalle / Asuminen / Kosteusongelmat / Ehkäise vesivuodot
Vakuutukset korvaavat äkillisesti ja ennalta arvaamattoman tapahtuman seurauksena syntyneet vuotovahingot. Niitäkään ei omavastuu- ja ikävähennyssäännösten johdosta täysimääräisinä. Hitaasti syntyvät kosteusvauriot eivät kuulu omaisuusvakuutusten korvausten piiriin. Epäilen saisiko mikään kuntotutkimus vakuutusyhtiöitä vakuuttumaan siitä, että 50 vuotta vanhoissa kylpyhuoneissa tapahtunut kosteusvaurio on ennalta arvaamaton tapahtuma.
Lisääntyneet vesi- ja vuotovahingot ovat kiristäneet ehtoja myös kiinteistövakuutusmarkkinoilla. Tästä aiheesta löytyy tekstiä esim. Kiinteistöklubi Oy:n sivuilta http://www.kiinteistöklubi.com
"Taivaalta" ei siis missään tilanteessa tule tippumaan rahaa. Kosteusvaurion maksavat aina osakkaat itse. Osakas, jonka kylpyhuoneessa vesivanhinko syntyi ja/tai osakkaat, joiden asuntoihin se levisi ja/tai taloyhtiö = käytännössä kaikki osakkaat.
Marita Kiviranta C 14
|
|
|
| Vastaus #4 |
MikkoKiviranta - ( 4 messages )
- 14.04.2006 21:41 | |
>"julistetta" P-rapussa (harmi, ettei tällaista saatu jo tiedotustilaisuudessa)
Sen varhaisversio valmistui juuri jaettavaksi yhtiökokouskutsun mukana (löytyy liitteistä), ja lakanaversio keskiviikkona. Lakana olisi varmasti ollut hyödyllinen jo aikaisemminkin, mutta toivottavasti tässä on vieläkin aikaa oman mielipiteen rakentamiseen ennen yhtiökokousta.
>ongelman ydin tällä hetkellä suinkaan ole se, mitä putkisaneerausmenetelmiä meidän pitäisi käyttää,
>vaan se haluammeko purkaa ja rakentaa uudelleen kaikki kylpyhuoneet.
Täsmälleen tämä on minustakin ensimmäinen ydinkysymys johon osakkaat joutuvat omien preferenssiensä pohjalta ottamaan kantaa yhtiökokouksessa - kuinka suuri on vesieristämättömiin kylpyhuoneisiin liittyvä riski vanhenevassa talossa ja siitä aiheutuva mahdollisesti suurikin korjauskustannus tulevaisuudessa, kun sitä puntaroidaan kalliimpaa ja vaikeampaa remonttia vasten joka realisoituu nyt maksettavaksi.
Nykysäädösten mukaanhan vesieristeet on pakko tehdä uusiin ja käsittääkseni myös remontoitaviin kylpyhuoneisiin, mutta ei liene estettä pitää vanhaa kylpyhuonetta alkuperäisessä kunnossa jos ei siihen mitenkään kosketa. on eri asia onko se viisasta. Ainakin tämän ennakkotapauksen perusteella vanhassakin talossa yhtiö joutuu vahingon sattuessa korvausvelvolliseksi jos vesieristykset puuttuvat, eli osakas ei oikein voi sanoa että hän jättää vesieristykset tekemättä ja ottaa itse vastuun päätöksestään. Paitsi jos yhtiöjärjestystä muutetaan niin että osakkaat velvoitetaankin henkilökohtaisesti kantamaan vastuu myös semmoisista rakenteista jotka tavallisesti ovat yhtiön vastuulla. Asunto-osakeyhtiölain 78.pykälä sallii semmoisen muutoksen, vaatii 2/3 enemmistön (40.pykälä).
Tämän ensimmäisen ydinkysymyksen takana vasta luuraa se toinen ydinkysymys, eli kuinka paljon luotamme uusiin putkitustekniikoihin. Uusia tekniikoita (esim 'dakitusta') varmasti käytetään hankesuunnitelmankin mukaisessa laajassa remontissakin siellä missä se osoittautuu hyödylliseksi, mutta se tulee arvioitavaksi erikseen sitten kun tehdään detaljoitua remonttisuunnitelmaa.
Mikko Kiviranta C14
|
|
|
| Vastaus #5 |
Jaan - ( 22 messages )
- 14.04.2006 22:18 | |
Hei, Näihin valintoihin päätyi tosiaan myös hankesuunittelutyörymä. Jos katsotaan asiaa vielä laajemmin: on valittava millaisessa kunnossa me halutaan yhtiön olevan ison putkiremontin jälkeen ja millaisena näemme yhtiön tulevaisuuden ja kuinka pitkällä tähtäimellä. Vaihtoetoon: >JOS taas päätämme olla uusimatta kaikkia kylpyhuoneita, vaan esim. vain ne, joissa tutkimus osoittaa kosteusongelmia, Liityy paljon vaikeita kysymyksiä ja ongelmia kuten esimerkiksi - Miten arvoidaan vesieristeiden kunto ja kuka ottaa vastuun?
- Mihin vedetään raja millaiset kylpyhuoneet "pakotetaan" remonttiin?
- Miten jakautuu yhtiön / asukkaan vastuu uusituissa ja vanhoissa kylpyhuoneissa?
- Uusitaan osa kylppäreistä, mutta niihin ei tule uusia putkia, mitä jos joudutaan 15v kuluttua kuitenkin putkien uusimiseen?
- Miten jaetaan kustannukset oikeudenmukaisesti?
- Sellaisen remontin kustannus kohdistuu rankemmin nimenomaan vanhempaan asukaskuntaan, joilla on mahdollisesti vanhat kylpyhuoneet.
- Milloin täytyy tehdä uusi putkiremontti (10v, 20v, 30v)?
- Mitä säästetään jos kellari/sauna/rappukäytävä remonttia siirretään ja tehdään erikseen?
Terveisin, Jaan Praks B12 |
|
|
| Vastaus #7 |
MikkoKiviranta - ( 7 messages )
- 15.04.2006 23:06 | |
Olen pahoillani viiveestä, lauantai on kulunut sukuloidessa...
> Harmi kuitenkin ettei osakaskyselyn tuloksista ole
>julkisettu edes yhteenvetoa
Printtaan aamulla asukaskyselyn yhteenvedon ja vien P-rapun seinälle. Se oli tosiaan vähintäänkin tarkoitus esitellä infotilaisuudessa, vaikka kyselyn pääasiallinen merkitys olikin toimia pohjana hanketyöryhmän työlle. Mutta infotilaisuuden ohjelmahan meni yllättävällä tavalla sekaisin, enkä muista tuliko yhteenveto lopulta esitellyksi vai ei.
>...saada tietää kylpyhuoneiden remonttitilanteen jakauma...
Kyselyyn vastanneiden 85 huoneiston joukosta 7 kylpyhuonettal on korjattu 0-3 vuotta sitten, 39 on korjattu 3-10 vuotta sitten, ja 34 yli 10 vuotta sitten. Noista 8 on alkuperäisessä tai lähes alkuperäisessä kunnossa. Lisäksi 28 katsoo kylpyhuoneensa olevan korjauksen tarpeessa, 45 ei kaipaa korjausta, ja 11 ei osaa sanoa.
T: Mikko Kiviranta C14
|
|
|
| Vastaus #8 |
MikkoKiviranta - ( 8 messages )
- 16.04.2006 00:42 | |
Palaan vielä kylpyhuoneiden remonttitilanteen jakautumaan.
Asiakaskyselyä kattavampi tieto kylpyhuoneiden tilasta on
saatavissa siitä materiaalista jonka Olavi on koonnut laatiessaan ajantasaisia sähköisiä piirustuksia vuosi-pari sitten (hitonmoinen urakka muuten).
Senkertaiseen kyselyyn jätti vastaamatta vain 29 huoneistoa.
Nyt kun lasken pikaisesti papereista remonttien ajankohtia:
2000-luvulla 20 kpl
90-luvulla 32 kpl
80-luvulla 15 kpl
70-luvulla 3 kpl
Merkinnällä KH-remontti "kyllä" on varustettu 17 huoneistoa, tarkoittaa varmaan että KH ei ole alkuperäisessä kunnossa, mutta tietoa remonttiajankohdasta ei ole. Tosin ilmoitettujen vuosilukujenkin yhteydessä on joskus kysymysmerkkejä, mutta olen kuitenkin niputtanut ne mukaan yllälaskettuihin vuosikymmeniin.
Tuo lienee tulkittavissa niin että 151-29-20-32-15-3-17 = 35 kylpyhuonetta on varmasti alkuperäisessä 50-luvun kunnossa, ja lisäksi ei-vastanneista 29:stä on tuntematon osuus on alkuperäisiä. Siis 35/(151-29) = 29% kylpyhuoneista on yhä alkuperäisessä kunnossa jos arvataan että sama prosentti vallitsee sekä vastanneiden että ei-vastanneiden keskuudessa.
Sitten tulee vielä lisäkysymys: kuinka moneen 90-luvulla
tai aikaisemmin remontoituun kylpyhuoneeseen on tehty vesieristys? Nykyiset säädökset vesieristyksestä ovat tulleet voimaan 1999. Olavin arvaus että yhtiön kylpyhuoneista ehkä 1/3 on nykymääräysten mukaisessa kunnossa kuullostaa minusta realistiselta, mutta ei siitäkään mitään varmuutta ole.
T: Mikko
|
|
|
| Vastaus #9 |
MariaGenzer - ( 5 messages )
- 16.04.2006 20:43 | |
Uusia tai uudehkoja kylpyhuoneita on siis enemmän kuin kuvittelin, joskus on ollut puhetta noin 10% kylpyhuoneista, mutta tällöin on varmastikin tarkoitettu näitä aivan viime vuosina remontoituja.
Asiakaskyselyyn vastanneista asunnoista 58% kylpyhuoneista on siis enintään 10v vanhoja. 54% vastaajista taas ilmoitti ettei heidän kylpyhuoneensa kaipaa korjaamista. Näissä kahdessa joukossa on varmastikin suurta päällekkäisyyttä.
Olavin arvaus siitä että noin 1/3 yhtiön kylpyhuoneista on nykymääräysten mukaisia perustuu varmastikin asiantuntemukseen. Oletettavasti myös vähintäänkin suurin osa näiden asuntojen omistajista on kylpyhuoneisiinsa tyytyväisiä. Mikäli päättäisimme vaihtaa vesieristykset kaikista kylpyhuoneista varmuuden ja tasa-arvon vuoksi, myös nämä noin 50 kelvollista kylppäriä purettaisiin. Näiden 50 kylpyhuoneen purku, uusi vesieristys ja laatoitus, kalusteet ja hanat tulisivat maksamaan _perustasoisina_ noin 455 000. Lisäksi ainakin osa asukkaista joutuisi maksamaan vielä ylimäärästä saadakseen kylpyhuoneensa takaisin sille perustasoa korkeammalle tasolle, jolla ne olivat ennen remonttia. Tämä tuntuu aika kovalta hinnalta sille, että saadaan kaikki asunnot samalle viivalle.
Kun remonttilukuja ja -vuosia katsoo, käy ilmi että Otsonkalliolla on remontoitu vuosittain keskimäärin 5-10 kylpyhuonetta. Tämä käy hyvin yhteen sen kanssa, että asunnoistakin noin 10 vaihtaa omistajaa vuosittain. Aivan viime vuosina on remontteja varmastikin jarruteltu tulevan putkiremontin päätöksiä odotellessa, mikä onkin ihan ymmärrettävää. Luulenpa, että vaikka päättäisimme tehdä kevyemmän putkiremontin ilman kylpyhuoneiden sisäosien remonttia, alkaisi taloyhtiössämme kuitenkin kylpyhuoneiden remontointibuumi. Ensimmäisiä remontoijia olisivat varmastikin uudet osakkaat sekä ne osakkaat, jotka kokevat kylpyhuoneensa kaipaavan remonttia (n. 35% kyselyyn osallistuneista). Näin hyvien isännöitsijän tarkastamien vesieristeiden määrä nousisi jo muutamassa vuodessa paljon korkeammalle tasolle. Osa vanhimmista kylpyhuoneista saattaisi toistaiseksi jäädä ilman remonttia, mutta niissähän on amme, mikä ymmärtääkseni aiheuttaa rakenteisiin vähemmän kosteusvaurioita kuin suihku. Samaan aikaan vesivahinkojen todennäköisyys laskisi ihan senkin takia, että putket on saneerattu.
Tämän analyysin myötä vaakani rupeaa taas kallistumaan enemmän pinnoitusremontin puoleen, tietenkin sillä varauksella ettei tiistaisessa esittelytilaisuudessa käy ilmi jotakin sellaista, joka tekee näistä uusista menetelmistä Otsonkalliolle sopimattoman.
Maria Genzer, E 26
|
|
|
| Vastaus #10 |
Jaan - ( 24 messages )
- 16.04.2006 23:21 | |
Toisaalta, jos näitä numeroita nyt näin ajattelee - 10% lisäkustannuksella verrattuna pinnoitukseen ja kaikkien vanhojen kylppäreiden uusimiseen (viittaan Marian ehdottamaan summaan 455 000) saataisi koko yhtiölle: - uudet putket
- uudet vesieristeet
- selvyys vastuusta
- lattiakaivot suihkulle sopivaan paikkaan
- vastuu vesivahingoista taloyhtiön/kotivakuutuksen piikkiin
- varmempi osakkeen arvonnousu
- varmuus että seuraavat 50 v ei tarvi tehdä putkiremppaa
- varmuus remonttiaikatauluista (ei tarvi arvuutella milloin kukakin ja millä tavalla uusii vesieristeet)
Tietävätkö asuntojen nykyostajat miten paljon Otsonkallion rakentaminen maksoi 50v sitten? Mutta varmasti he tietävät että Otsonkalliolla ei ole parvekkeita. 50v sitten oli ehkä pakko säästää ne 10% joka olisi mennyt parvekkeiden rakentamiseen. Onko nytkin? Meidän nykyinen päätös vaikuttaa pitkälle talon ja yhtiön tulevaisuuteen. Jaan Praks, B12 |
|
|
|
|
|
Jäseniä: 1121
Member online: 0
Anonymous online: 281
Ylös